Durante anos, Prefeituras de todo o país cobraram ITBI de famílias que transferiam imóveis para a própria holding. O argumento era sempre o mesmo: se a empresa vive de aluguel ou de compra e venda de imóveis, a imunidade prevista na Constituição não se aplicaria. Em 19 de outubro de 2026, o Supremo Tribunal Federal encerrou essa discussão.
No julgamento do Tema 1.348 da repercussão geral, o STF decidiu que a transferência de imóveis para integralizar o capital social de uma empresa é imune ao ITBI, qualquer que seja a atividade da empresa. A decisão muda o cálculo de quem pretende organizar o patrimônio em uma holding patrimonial, e abre caminho para quem pagou o imposto nos últimos anos.
Resposta rápida
Holding que aluga ou vende imóveis paga ITBI na integralização? Não, segundo o STF. A imunidade vale mesmo quando a atividade principal da empresa é imobiliária, até o valor do capital social integralizado. O que exceder esse valor, como a parte lançada em reserva de capital, continua sujeito ao imposto, e o Município ainda pode cobrar se demonstrar simulação ou fraude.
O que estava em discussão
O art. 156, § 2º, I, da Constituição diz que o ITBI não incide sobre a transmissão de bens incorporados ao patrimônio de uma empresa em realização de capital. Na mesma frase, a Constituição afasta a imunidade “se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil”.
Os Municípios liam essa ressalva como aplicável a todas as hipóteses do dispositivo, inclusive à integralização de capital. Como a maior parte das holdings patrimoniais existe justamente para administrar, alugar ou vender os imóveis da família, a imunidade quase nunca chegava a elas na prática. O imposto era lançado, e muitas famílias pagavam, parcelavam ou desistiam da holding.
O que o STF decidiu
O Plenário, por maioria, acompanhou o voto do relator, Ministro Edson Fachin, e entendeu que a ressalva da atividade imobiliária não alcança a integralização de capital. Ficaram vencidos os Ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino. A tese fixada foi esta:
“A imunidade tributária do ITBI, prevista no art. 156, § 2º, I, na realização do capital social mediante integralização de bens e valores, é incondicionada e, portanto, indiferente a atividade preponderantemente imobiliária, ressalvada eventual prática de simulação ou fraude à lei com o objetivo de usufruir indevidamente da imunidade tributária em questão.”
STF, Plenário, RE 1.495.108/SP, Tema 1.348 da repercussão geral, Rel. Min. Edson Fachin, sessão virtual de 9 a 19/10/2026.
A decisão traz dois limites que o próprio Tribunal deixou expressos. O primeiro vem do Tema 796, julgado em 2020: a imunidade vai até o valor do capital social a ser integralizado. Se o imóvel for transferido por valor maior que o capital subscrito, o excedente pode ser tributado. O segundo é a ressalva de simulação ou fraude à lei, que permite ao Município cobrar o imposto quando demonstrar que a operação foi montada só para escapar dele.
O que muda para quem vai montar uma holding
O ITBI deixa de ser um custo da integralização, desde que a operação seja bem estruturada. Na prática, três cuidados passam a concentrar a atenção:
1. Valor de integralização e capital social
A imunidade acompanha o capital social. Integralizar um imóvel por um valor e registrar parte dele como reserva de capital é o caminho mais comum para uma nova cobrança. O valor dos imóveis e o capital subscrito precisam conversar entre si no contrato social.
2. Substância da operação
A ressalva de simulação ou fraude vai concentrar a discussão daqui em diante. Uma holding com finalidade real, sucessória, de gestão ou de proteção patrimonial, documentada e coerente com a vida da família, está em posição muito diferente de uma empresa criada às vésperas de uma venda apenas para transferir o imóvel sem imposto.
3. O imposto que continua
A decisão trata do ITBI. A doação das quotas aos herdeiros, que é o coração do planejamento sucessório, continua sujeita ao ITCMD estadual. O ganho de capital na integralização também segue regras próprias do Imposto de Renda. Os três impostos precisam ser pensados juntos.
O que muda para quem já pagou
Quem pagou ITBI na integralização de imóveis por causa da atividade imobiliária da holding pode, em regra, pedir a restituição do que foi pago nos últimos cinco anos, contados de cada pagamento, nos termos do art. 168, I, do Código Tributário Nacional. O mesmo vale para quem está pagando o imposto parcelado: as parcelas já pagas e as que ainda vencem podem ser discutidas.
E este é o momento de agir. O prazo de cinco anos corre a cada mês, e cada parcela paga há mais tempo se aproxima do limite. Além disso, em decisões tributárias desse porte, o STF costuma dar atenção especial a quem já está com o pedido formalizado, judicial ou administrativo, quando a tese é firmada. Quem se antecipa organiza os comprovantes enquanto estão à mão, protocola o pedido com a tese recém-fixada a seu favor e fica entre os primeiros da fila para receber.
O que uma análise individual responde: se a cobrança do ITBI se baseou na atividade imobiliária da empresa ou em outro fundamento; quanto foi pago, quando, e o que ainda está dentro do prazo de cinco anos; se houve parte do valor lançada como reserva de capital; e qual é a via mais adequada, administrativa ou judicial, para cada situação.
Perguntas frequentes
A decisão vale para a minha holding?
A tese foi fixada em repercussão geral, e por isso orienta todos os juízes e tribunais do país. Ela alcança a transferência de imóveis para integralizar o capital de qualquer empresa, inclusive holdings familiares que vivem de aluguel ou que compram e vendem imóveis.
Paguei ITBI quando montei a holding. Posso pedir de volta?
Em regra, o contribuinte pode pedir a restituição do que pagou indevidamente nos últimos cinco anos, contados de cada pagamento. É preciso conferir, caso a caso, se a cobrança se baseou na atividade imobiliária da empresa, se houve parte do valor lançada como reserva de capital e quando cada parcela foi paga.
Estou pagando o ITBI parcelado. O que fazer?
As parcelas pagas e as que ainda vencem podem ser discutidas. A forma de fazer isso, se pela via administrativa ou judicial e com ou sem pedido de suspensão das parcelas, depende do estágio do parcelamento e do que a Prefeitura exigiu para concedê-lo.
O imposto sobre a doação das quotas aos filhos também acabou?
Não. A decisão trata do ITBI, imposto municipal sobre a transferência dos imóveis para a empresa. A doação das quotas aos herdeiros é tributada pelo ITCMD, imposto estadual, e segue regras próprias. O planejamento precisa considerar os dois.
Por que agir agora, se a decisão já saiu?
Porque a restituição alcança apenas os pagamentos dos últimos cinco anos, e esse prazo continua correndo. E porque, em teses tributárias como esta, o STF costuma dar atenção especial a quem já tem o pedido formalizado. Formalizar logo é a forma mais segura de aproveitar a decisão por inteiro.
Converse sobre a sua holding
Se você pretende organizar o patrimônio da família em uma holding, ou já pagou ITBI para integralizar imóveis, vale revisar a operação à luz da nova tese. Conheça a nossa atuação em planejamento sucessório e holding patrimonial ou fale com a equipe da SMA Advogados pelo WhatsApp.
Cezar March é advogado, sócio da SMA Advogados, OAB/RJ 198.432. Conteúdo informativo, nos termos do Provimento nº 205/2021 do Conselho Federal da OAB; não constitui promessa de resultado. As informações refletem a decisão do STF de 19/10/2026 e o andamento do processo até 21/10/2026.
